오피스텔 관리인 선임 진행 및 절차

이번에 우리건물 관리인 임기 2년이

만료되어 재선임 절차를 진행하였다

우리건물은 관리위원회가

구성되어 있지 않아 관리인 

선임을 구분소유자 전자투표로

진행하였고

AI 이미지입니다

 

 

투표율 61% 찬성 54%로

관리인 선임이 완료되었다

 

아울러 관리규약 일부변경도 

같이 투표하였지만 2/3이상

찬성이 나오지 않아 부결되었다

 

내일 투표관련 관리단 집회를 

진행 할 예정인데 구분소유자

몇몇이 오시기로 하셨다

 

이번에 투표를 진행하면서

아파트와는 달리

구분소유자가 건물에 사는 경우가

10%로도 되지않아

투표에 대부분 관심이 없으셨고

우편물도 추석이후라 

물량이 많아서 생각보다 늦게 도착해

어려움이 있었다

 

그리고 전자투표라 고연령층

소유자가 많은 오피스텔 특성상

투표를 하고 싶었지만

핸드폰 조작이 힘들어

투표를 못하시는 분들도 계셨고

 

외국인 이름이나 공동소유자

법인같은 경우는 

이름 적는란이 선거인명부와

같아야하는데 혼선이 조금 있어서

어려움이 있었고

 

소유자가 변경되었지만

관리사무실에 따로 연락이

없어서 이전 소유자에게 

선거인명부가 간경우도 더러있어

완벽한 투표는 어려웠다

 

다행히 전자투표는 

이전 아파트에서 현장 투표할때보다는

여러가지 업무가 간소화되어서

힘든건 없었지만

 

여전히 관리사무소를 삐딱한 시선으로

보시는 소유자들과

전화통화로 설명해드리는건

진이 빠지는 일이다

 

아래는 관리인 선임관련 절차 검색내용이다

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

법무부(법무심의관실), 02-2110-3164

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제24조(관리인의 선임 등)

① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.  <개정 2012. 12. 18.>

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.  <신설 2012. 12. 18.>

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.  <개정 2012. 12. 18., 2020. 2. 4.>

④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.  <신설 2012. 12. 18.>

⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

⑥ 전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “소관청”이라 한다)에게 신고하여야 한다.  <신설 2020. 2. 4.>

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

제미나이 검색

1. 기본 선임 요건

• 대상: 구분소유자(소유주)가 10인 이상인 경우 필수 선임
• 자격: 구분소유자가 아니어도 가능 (임차인, 외부 전문업체, 외부 전문가 등 가능)
• 임기: 최대 2년 범위 내에서 관리단규약으로 결정

2. 단계별 선임 절차

1단계: 관리단집회 소집 통지

• 소집 주체:
  • 기존 관리인이 있다면 기존 관리인
  • 관리인이 없거나 임기가 만료된 경우, 구분소유자 5분의 1 이상의 동의를 얻어 소집
• 통지 시기 및 방법: 회의 개최일 최소 1주일 전까지, 각 소집대상자에게 회의 목적·일시·장소를 명시하여 서면 또는 전자문서(이메일·문자 등)로 발송

2단계: 투표 및 의결 (원칙과 예외)

• 기본 의결정족수:
  • 구분소유자 과반수 AND 의결권(전유부분 면적 비율) 과반수 동의
• 투표 참여 방식:
  • 현장 참석 투표
  • 서면결의서 제출
  • 전자투표 (본인 인증 가능한 전자투표 시스템 활용 가능)
  • 임차인(점유자) 의결권 행사: 구분소유자가 직접 투표권을 행사하지 않겠다고 명시하지 않는 한, 서면/전자 방식으로 임차인이 대리 의결권을 행사하는 것도 법적으로 가능합니다.

3단계: 관리단집회 의사록 작성

• 법적 분쟁 방지를 위해 집회 진행 후 의사록 작성 및 서명·날인은 필수입니다.
• 기재 내용: 집회 일시, 장소, 출석 현황, 안건, 찬반 표결 수치 및 결과

4단계: 지자체 선임 신고 (전유부분 50개 이상)

• 대상: 호실(전유부분) 수가 50개 이상인 오피스텔
• 기한: 선임일로부터 30일 이내
• 접수처: 관할 시·군·구청(건축과/주택과 등)
• 첨부서류: 관리인 선임신고서, 관리단집회 의사록, 집회 소집 통지 증빙자료, 출석 및 동의서 명부 등

3. 실무 및 최신 법원 판례 시사점

1. 규약으로 정족수를 낮추는 경우의 엄격한 요건 (대법원 판례)
   • 집합건물법상 기본 정족수(과반수) 대신 규약으로 정족수를 다르게 정하려면, 그 관리단규약 자체가 전체 소유자 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성이라는 적법한 절차로 제정된 것이어야 효력이 인정됩니다.
2. 관리인 공석 시 임시관리인 신청
   • 분쟁으로 인해 관리인을 선임하지 못하고 공백이 길어지는 경우, 이해관계인(소유자·임차인 등)은 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다.